賃貸住宅のトラブルは消費生活センターに毎年3〜4万件寄せられ、そのうち3〜4割を敷金・原状回復が占めます（国土交通省住宅局参事官「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」令和5年3月）。争点はほぼ同じで、「この傷みは誰が払うのか」の一点です。まず結論から押さえます。

つまりオーナーが負担するのは、「次の借主に貸すために、いずれ必要になったはずの費用」です。逆に借主へ請求できるのは、「その人が住まなければ発生しなかった費用」に限られます。この一行が、以下すべての判断のもとになります。

2020年4月に施行された改正民法で、原状回復の範囲は条文に明記されました。民法621条は、借主が原状に復する義務を負うのは受け取った後に生じた損傷であるとしたうえで、かっこ書きで「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と定めています。日常的に住んで生じた傷みは、そもそも借主の義務の外にある、ということです。

もう1本が国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」です。ここでは原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。借りたときの状態に戻すことではない、と明確に述べられている点が要です。

ガイドラインには法的拘束力はなく、最終的には契約内容や物件の使用状況によって個別に判断されるもの、と本文にも書かれています。ただし裁判例の蓄積をふまえた「妥当と考えられる一般的な基準」であり、トラブルになったときに双方が最初に参照する物差しであることは間違いありません。オーナー側がこれを知らずに請求すると、根拠のない請求として押し返されます。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」／同ガイドラインに関する参考資料（令和5年3月・PDF）

ガイドラインの別表3「賃貸人・賃借人の修繕分担表」から、実務で争いになりやすい項目を抜き出しました。タップすると開きます。

借主に原状回復義務がある場合でも、工事費の全額を請求できるわけではありません。ガイドラインは設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減らす考え方を採っています。2007年の税制改正で残存価値が廃止され、耐用年数の経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを受けた扱いです。

クロスであれば、6年で残存価値1円となる直線を引き、そこに入居年数を当てはめます。6年住んだ借主のクロス張替え負担は、原則としてほぼゼロになるということです。

クロス（耐用年数6年）の借主負担割合の目安

※入居時点でクロスが新品だった場合の定額法による目安。入居時の状態によって出発点は下がります。

主な設備の耐用年数（ガイドライン別表2）

経過年数を考慮しない4つの例外

オーナー側が知っておくと有利なのが、減額の対象外となる項目です。ガイドラインは次のものについて、経過年数を考慮せずに借主負担としています。

ただしフローリング全体を張り替えた場合は、経過年数を考慮するのが適当とされています。「部分補修だから全額」「全面だから按分」という順序を取り違えないでください。

ここまでは住居用の話です。同じ「原状回復」でも、事業用物件はまったく別の世界になります。ガイドラインは居住用建物の賃貸借を前提に組み立てられており、消費者契約法による借主保護も、相手が事業者であれば働きません。

その結果、事業用では契約書の特約が前面に出ます。「退去時はスケルトン（躯体現し）に戻す」「通常損耗を含めて借主が負担する」といった条項が有効に機能し、住居用なら貸主負担になるはずの経年劣化分まで借主が負うケースが一般的です。テナント側から見れば厳しい条件ですが、オーナー側から見ればその特約が契約書に具体的に書かれているかどうかがすべてということでもあります。

事業用の工事内容も住居用とは規模が違います。内装解体、床・天井の撤去、電気・空調・給排水設備の撤去と復旧、防災設備の原状復帰、看板やサインの撤去、そして大量の産業廃棄物処分。飲食店であればグリストラップやダクトの扱いも加わります。名和建装が現状回復・店舗内装で相談を受ける案件も、この事業用側が中心です。

オーナーとして押さえるべきは、「どこまで戻してもらうか」を契約時に図面と文章で確定させておくこと。退去時に初めて協議を始めると、テナント側の工事範囲と、次の募集に向けてオーナーが自ら手を入れる範囲の切り分けができず、工期も費用も膨らみます。

以下は2026年9月21日時点で公開されている一般的な市場相場の目安です。建物の状態・階数・搬入経路・ビルの規定によって上下しますので、判断の物差しとしてご覧ください。

なお、退去日が迫ってから1社に任せると相場を大きく超える請求になりがちです。オーナー側で工事を手配する場合も、範囲を図面で切って複数社に同じ条件で見積りを取るのが結局は早く、安く収まります。いずれにしても金額は現地を見なければ確定しませんので、最終的には現地確認のうえお見積りをご用意します。

原状回復のトラブルは、退去時ではなく契約時と入居時に仕込まれます。ガイドラインも、原状回復は契約終了時だけの問題ではなく賃貸借契約当初の問題としてとらえる必要がある、と明記しています。

退去のタイミングは、普段は手を入れられない箇所をまとめて直せる機会でもあります。外壁や屋上防水の状態が気になっているなら、塗装・防水の劣化サインと発注タイミングもあわせてご覧ください。室内に雨染みが出ている場合は原状回復の前に原因の特定が必要です。その見極めは雨漏りの侵入経路の記事で解説しています。

名和建装は1988年創業、名古屋市昭和区の工務店です。塗装会社ではなく、内装・塗装・防水・設備・電気までを自社と協力会社で一貫して手配できる体制のため、原状回復のように「内装も設備も看板も一度に動かす」工事と相性がよいのが特徴です。窓口がひとつで済み、業者ごとの工程調整をオーナー様が抱え込まずにすみます。

賃貸住宅の1室単位の復旧から、テナント退去後の店舗・オフィスのスケルトン戻し、そのまま次のテナント向けの内装工事まで対応します。退去立会いに同行し、借主へ請求できる範囲とオーナー様の投資になる範囲を分けたお見積りをお出しすることも可能です。判断の根拠は、この記事で示した国土交通省ガイドラインに沿ってご説明します。

一級建築士が在籍しているため、間取り変更や用途変更をともなう改装のご相談にも同じ窓口で対応できます。店舗の改装で補助金の活用を検討される場合は、持続化補助金と対象工事の線引きもご参照ください。

現地調査・お見積り無料

退去が決まったら、立会いの前にご相談ください

「この傷みは請求できるのか」「どこまで直せば次が決まるのか」。現地を見て、借主へ請求できる範囲と、オーナー様の投資になる範囲を分けてご報告します。住戸1室から、テナント区画のスケルトン戻しまで対応します。

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